1. Kira Tespit Davası ve 5 Yıllık Yasal Süre (TBK m. 344/3)
Türk Borçlar Kanunu'nun 344/3 maddesine göre; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından belirlenir.
Hâkim belirlemeyi yaparken; tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu, konumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutar.
Hakkaniyet İndirimi (Eski Kiracı İndirimi)
Bilirkişi keşfi ile taşınmazın boş olarak piyasada kaça kiraya verilebileceği (emsal rayiç) tespit edilir. Ancak mevcut kiracı taşınmazı düzenli kullandığı ve tahliye riski taşımadığı için Yargıtay içtihatları uyarınca tespit edilen bedelden %10 ile %20 arasında hakkaniyet indirimi yapılır.
2. Kira Uyarlama Davası Nedir? (TBK m. 138)
Kira uyarlama davası, sözleşmenin kurulmasından sonra taraflarca öngörülemeyen ve dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine olağanüstü durumların doğması halinde (aşırı ifa güçlüğü) açılır.
- 5 yıllık sürenin dolması beklenmez.
- Olağanüstü koşulun borçludan kaynaklanmamış olması gerekir.
- Kiracı veya kiralayan ifanın aşırı derecede güçleştiğini ispatlamalıdır.
Dava Şartı Arabuluculuk Hatırlatması
7445 sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tespit ve uyarlama davalarında zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Arabuluculuk başvurusu yapılmaksızın doğrudan dava açılması durumunda dava usulden reddedilir.
Kira tespit ve tahliye davalarında profesyonel danışmanlık almak için:
Kira ve Gayrimenkul Hukuku Danışmanlığımız