Gayrimenkul Hukuku

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Ferağa İcbar Davası

Güncelleme: Eylül 2026 · 9 dk okuma · Detaylı Hukuki Rehber

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter düzenleme şekli, tapu şerhi ve ferağa icbar davası
Noterde resmi şekilde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve tapu tescili dava süreçleri.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ileride bir taşınmazın mülkiyetinin tapuda devredilmesini taahhüt eden ve iki tarafa da borç yükleyen bir ön sözleşmedir. İnşaat projeleri, arsa alımları ve kentsel dönüşümde sıkça başvurulan bu sözleşmede kanuni şekil şartlarına uyulmaması büyük hak kayıplarına yol açmaktadır.

1. Geçerlilik Şartı: Noterde Düzenleme Şekli

Türk Borçlar Kanunu m. 29 ve Noterlik Kanunu m. 60 uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noter tarafından bizzat düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.

Geçersizlik Uyarısı: Emlakçıda imzalanan protokoller veya noterde sadece imza sirküsü tasdik edilen metinler taşınmaz satış vaadi olarak kabul edilmez. Bu tür sözleşmelere dayanarak tapu tescili talep edilemez; yalnızca ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesiyle iadesi istenebilir.

2. Tapu Kütüğüne Şerh ve 5 Yıllık Koruma Süresi

Satış vaadi sözleşmesi kural olarak kişisel (nisbi) bir hak doğurur. Yani yalnızca sözleşmenin tarafları arasında ileri sürülebilir. Ancak sözleşme Tapu Kanunu m. 26 ve TMK m. 1009 gereğince tapu kütüğüne şerh verilirse ayni hakka benzer bir güç kazanır.

  • Tapuya şerh edilen satış vaadi, taşınmazı sonradan satın alan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.
  • Bu şerhin koruma süresi 5 yıldır. 5 yıl içinde tapu devri yapılmazsa şerhin etkisi kendiliğinden son bulur.

3. Zamanaşımı ve Fiili Teslim İstisnası

Satış vaadinden doğan tescil talebi, sözleşmenin ifa kabiliyeti kazandığı tarihten itibaren 10 yıllık genel zamanaşımına tabidir (TBK m. 146).

Önemli Yargıtay İstisnası: Taşınmaz alıcıya fiilen teslim edilmiş ve alıcı burada zilyet olarak oturuyor veya tasarrufta bulunuyorsa, satıcının 10 yıllık süreden sonra zamanaşımı def'inde bulunması Türk Medeni Kanunu m. 2'deki dürüstlük kuralına aykırı sayılır ve zamanaşımı itirazı dinlenmez.

4. Ferağa İcbar (Tescile Zorlama) Davası Süreci

Satıcı vaat borcunu yerine getirmezse alıcı Türk Medeni Kanunu m. 716 uyarınca Tapu İptali ve Tescil (Ferağa İcbar) davası açar.

  • Görevli Mahkeme: Kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir; ancak taşınmazın bir müteahhitten veya inşaat şirketinden konut/tatil amaçlı tüketici sıfatıyla edinildiği hallerde 6502 sayılı Kanun m. 73 uyarınca Tüketici Mahkemesi kesin görevlidir.
  • Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (HMK m. 12 gereği kesin yetkilidir).
  • Mahkeme kararı tescil yerine geçerek tapunun doğrudan alıcı adına tescil edilmesini sağlar.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve tapu tescil davalarınız için:

Gayrimenkul ve Mülkiyet Hukuku Hizmetlerimiz

Taşınmaz Satış Vaadi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi adi yazılı (notersiz) yapılırsa geçerli olur mu?
Hayır. Noterlik Kanunu m. 60 ve 89 ile Türk Borçlar Kanunu m. 29 uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterde 'düzenleme şeklinde' yapılması geçerlilik şartıdır. Tarafların kendi aralarında adi yazılı olarak yaptığı veya notere sadece imza onaylatılarak yapılan sözleşmeler hukuken geçersizdir.
Tapuya verilen satış vaadi şerhi ne kadar süre geçerlidir?
Tapu Kanunu m. 26 uyarınca satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne şerh ettirilebilir. Bu şerhin geçerlilik süresi 5 yıldır. 5 yıl içinde tapuda kesin satış yapılmaz veya dava açılıp tescil sağlanmazsa şerh tapu müdürlüğünce re'sen terkin edilir.
Satış vaadi sözleşmesinde zamanaşımı süresi ne kadardır?
Taşınmaz satış vaadinden doğan davalar kural olarak 10 yıllık genel zamanaşımına tabidir. Zamanaşımı ifa olanağının doğduğu tarihten başlar. Ancak taşınmaz fiilen alıcıya teslim edilmiş (zilyetlik devredilmiş) ise Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre 10 yıllık süre geçse dahi zamanaşımı savunması dinlenmez.
Ferağa icbar (tescile zorlama) davası nedir ve nerede açılır?
Satıcı vaat ettiği taşınmazın mülkiyetini tapuda devretmekten kaçınırsa, alıcı TMK m. 716 uyarınca hâkimden mülkiyetin kendi adına tescilini talep eder. Bu davaya ferağa icbar davası denir. Görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi'dir; ancak alıcının tüketici olduğu konut projelerinde 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 73 gereğince Tüketici Mahkemesi görevlidir. Kesin yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Hisseli taşınmazlarda satış vaadi yapılabilir mi?
Evet, paylı mülkiyette paydaş kendi payını üçüncü kişiye veya diğer paydaşa satış vaadinde bulunabilir. Ancak elbirliği mülkiyetinde (miras ortaklığı gibi) tüm ortakların katılımı olmaksızın belirli bir parselin satışı vaat edilemez; sadece tereke payının devri vaat edilebilir.

İlgili Yazılar

Kira Tespit ve Uyarlama Davasıİhtiyaç Sebebiyle Tahliye DavasıOrtaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu)Muris Muvazaası Davası

Taşınmaz satış vaadi uyuşmazlıkları ve tapu tescil davalarınız için Topaktaş Hukuk uzmanlarıyla görüşün.

0(539) 811 5725