Nevşehir'de Arsa Payı (Kat) Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Gecikme Cezası ve Tapu İptal Davaları

Temel Mevzuat Dayanağı

6098 Sayılı TBK (m. 470-486), 4721 Sayılı TMK, 1512 Sayılı Noterlik Kanunu (m. 60, 89)

İlgili İdari Kurum / Merci

Noterlikler, Tapu Müdürlükleri, Belediyeler (İmar Müdürlüğü)

Görevli Mahkeme / Yargı Yolu

Nevşehir Asliye Hukuk / Asliye Ticaret / Tüketici Mahkemesi

Nevşehir Merkez, Ürgüp ve Avanos'ta hızla devam eden konut ve ticari yapılaşmada en büyük mağduriyetler, arsa sahiplerinin tapularını en başta müteahhide devretmesi ve inşaatın yarım kalması nedeniyle yaşanmaktadır. Arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle taşınmaz satış vaadi, diğer yönüyle eser (inşaat) sözleşmesi içeren karma nitelikli bir sözleşme olup noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartıdır.

1. Arsa Sahibini Koruyan Altın Kural: İnşaat Seviyesine Göre Kademeli Tapu Devri

Arsa sahiplerinin yaptığı en ağır hata, sözleşme imzalandığı gün arsa paylarının tamamını veya müteahhide düşecek bağımsız bölümlerin tapusunu peşinen devretmektir. Müteahhit bu daireleri üçüncü kişilere satıp inşaatı yarım bıraktığında uzun yıllar sürecek tapu iptal davaları doğar.

Oysa Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (eski 15. HD) içtihatları uyarınca; müteahhitten daire satın alan üçüncü kişilerin tapu devri, müteahhidin edimini yerine getirmesine bağlı bir 'alacağın temliki' niteliğindedir. Sözleşmede tapu devirlerinin inşaatın fiziki gerçekleşme seviyesine (temel üstü vizesi, kaba inşaat bitimi, ince işçilik ve yapı kullanma izin belgesi/iskân alınması) bağlanması arsa sahibini %100 korur.

KURUMSAL ŞABLON — KADEMELİ TAPU DEVRİ VE GECİKME KLOZU

MADDE İ – KADEMELİ TAPU DEVRİ, İSKÂN ŞARTI VE GECİKME TAZMİNATI

Noterde düzenlenecek Arsa Payı (Kat) Karşılığı İnşaat Sözleşmesine eklenecek koruyucu madde

1. Kademeli Tapu Devri: Arsa Sahibi, Yükleniciye (Müteahhide) isabet eden bağımsız bölümlerin tapu devrini peşinen yapmayacak olup; inşaatın kaba inşaatı ve çatısı tamamlandığında %30'unu, dış cephe ve iç sıva/tesisat tamamlandığında %30'unu, çevre düzenlemesi bitip Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân) alındığında ise kalan %40'ını devredecektir.

2. Teslim Süresi ve Kira Tazminatı: Yüklenici, yapı ruhsatı tarihinden itibaren en geç [24] ay içinde Yapı Kullanma İzin Belgesini (İskân) alarak Arsa Sahibine ait bağımsız bölümleri anahtar teslimi eksiksiz teslim etmekle yükümlüdür. Gecikilen her ay için Arsa Sahibine düşen her bir bağımsız bölüm başına güncel emsal kira bedeli altında kalmamak kaydıyla aylık [...] TL gecikme tazminatı (kira kaybı) ödenecektir.

3. İpotek ve Takyidat Yasağı: Yüklenici, inşaat tamamlanıp Arsa Sahibinin bağımsız bölümleri eksiksiz teslim edilene kadar arsa payları üzerine kredi ipoteği tesis edemez.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde paylaşım krokisi, teknik şartname (marka/kalite listesi) ve cezai şart maddelerinin noter öncesi avukat tarafından hazırlanması hayati önem taşır.

Avukatla Görüşün Sözleşme Hazırlatın

2. Müteahhidin İnşaatı Yarım Bırakması: Geriye Etkili Fesih mi, Nama İfa mı?

Yüklenici inşaatı süresi içinde bitiremez veya terk ederse; Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları uyarınca inşaatın seviyesi **%90'ın altında** ise arsa sahibi sözleşmenin **geriye etkili feshini** ve müteahhidin üçüncü kişilere devrettiği tapuların iptalini talep edebilir. İnşaat **%90 ve üzerinde** bir seviyeye ulaşmışsa geriye etkili fesih yerine ileriye etkili fesih veya eksik işlerin müteahhit nam ve hesabına tamamlanması (**nama ifa izni**) talep edilir.

Önleyici Hukuk & Dava Yönetimi

İşletmenizin sözleşme ve idari süreçlerini riske atmayın.

Nevşehir ve Kapadokya bölgesindeki ticari uyuşmazlıklarınız için belge üzerinden ön değerlendirme talep edebilirsiniz.

Avukata Danışın

Resmî Mevzuat ve Kurum Kaynakları

Yasal Bilgilendirme: Bu makale ve içerisindeki örnek sözleşme maddeleri, 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve Türkiye Barolar Birliği meslek kuralları çerçevesinde yalnızca genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut bir uyuşmazlıkta sözleşme metinleri, idari tebligatlar, tapu/ruhsat kayıtları ve süreler bizzat avukat tarafından incelenmeden işlem yapılmamalıdır.

Bu Konuda Sıkça Sorulan Sorular

Noterde yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli midir?

Arsa payı devri içerdiğinden kural olarak noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartıdır. Ancak inşaat büyük oranda tamamlanmışsa veya taraflar edimlerini büyük ölçüde ifa etmişse Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca sonradan şekil eksikliği ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı sayılır.

Müteahhit inşaatı yarım bıraktı, müteahhitten daire alan 3. kişilerin tapusunu iptal ettirebilir miyiz?

Evet. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhitten pay devralan üçüncü kişiler TMK m. 1023 anlamında iyiniyet iddiasında bulunamazlar; sözleşme geriye etkili feshedildiğinde üçüncü kişiler üzerindeki tapular da iptal edilerek arsa sahibine döner.

Müteahhit daireyi teslim etti ama İskân (Yapı Kullanma İzin Belgesi) almadı; gecikme tazminatı isteyebilir miyim?

Sözleşmede teslimin 'İskân belgesi alınmış olarak' yapılacağı kararlaştırılmışsa, daire fiilen teslim alınmış ve kullanılıyor olsa dahi iskân alınmadığı sürece hukuki teslim gerçekleşmiş sayılmaz (ancak fiili kullanım varsa kira tazminatı yerine eksik iş/iskân masrafı talep edilir).

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde zamanaşımı süresi kaç yıldır?

TBK m. 478 uyarınca taşınmaz yapılarla ilgili eser sözleşmelerinde ayıptan doğan davalar teslimden itibaren 5 yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa 20 yıllık zamanaşımına tabidir.

İnşaatı yarım bırakan müteahhide karşı mahkeme kararı olmadan başka müteahhitle devam edebilir miyiz?

Hayır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ancak tarafların karşılıklı noter anlaşması (ikale) veya mahkeme kararıyla feshedilebilir; önce mevcut seviye için mahkemeden delil tespiti ve nama ifa/fesih kararı alınmalıdır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Ferağa İcbar Davası İnşaat ve Taş İşleme Eser Sözleşmelerinde Ayıplı İş ve Hakediş Alacağı